Vous souhaitez réaliser un placement locatif pour bénéficier des taux d’emprunt bas et des dispositifs de défiscalisation. La pierre demeure l’investissement le plus sûr. Mais avant de vous lancer dans l’achat du premier appartement venu, faites estimer la valeur locative du bien. Le rendement locatif diffère selon la ville où vous investissez.
Comment calculer un rendement locatif ?
Le rendement locatif est un ratio entre les revenus locatifs et le montant de l’investissement. Veillez à distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette lors de votre calcul. Le rapport ci-dessus concerne le taux de rendement brut. Illustrons notre propos par l’exemple : vous achetez un bien immobilier à Avignon pour une somme de 70 000 €. Puis vous louez ledit bien pour 550 € mensuels, le ratio brut est alors égal à la formule suivante : ((loyer mensuel x 12) / Montant d’acquisition du bien) x 100). Donc en l’occurrence à ((550 x 12) / 70 000) x 100), soit 9,43 %.
Cela dit, ce n’est pas le taux effectif de votre investissement. Pour en connaître précisément la rentabilité, c’est le ratio net qu’il convient de calculer. Vous devez à cet effet, déduire les charges et les impôts relatifs à votre bien, du montant des loyers perçus. Le taux de rendement net est égal à la formule suivante : ((Loyer mensuel x 12) – Charges – Taxe foncière – Impôts) / (Montant d’acquisition du bien + frais de notaire + frais annexes) x 100
Pourquoi faut-il penser à la revente avant d’acheter ?
Beaucoup d’investisseurs ne pensent pas qu’un jour le bien qu’ils achètent au jour J sera revendu. Dans les faits, un investissement locatif est intéressant tant que vous pouvez déduire fiscalement les charges de vos revenus locatifs. Mais au terme du crédit accordé pour l’achat de votre propriété, vous avez intérêt à la revendre. Puis à renouveler l’opération avec un nouvel emprunt pour un nouveau bien.
Le marché immobilier à Paris est à cet égard un bon créneau malgré les prix élevés. Certes, le rendement net se situe aux alentours de 2 à 3 % comparativement à certaines villes de province affichant 5 %. Mais vous n’aurez aucune difficulté à trouver un acquéreur dans la capitale. Et de plus, vous avez de très fortes probabilités de réaliser une substantielle plus-value. La courbe historique des prix en témoigne.
Prenons l’hypothèse inverse en nous basant uniquement sur la rentabilité. Si vous achetez un appartement à la campagne, vous pouvez bénéficier d’un rendement supérieur à celui d’un bien parisien. Mais vous courez plus de risque de subir une vacance locative. La demande y est en effet moins élevée qu’à Paris. Par ailleurs, un investissement rural offre de moindres perspectives de plus-value qu’un investissement urbain, au moment de la revente. C’est pourquoi ne prenez pas le rapport net comme seule référence pour réaliser votre achat.
Comment vous prémunir d’une vacance locative ?
L’attractivité d’un investissement locatif se mesure donc également en termes de demande locative. Paris n’est pas le seul exemple du genre, puisque les destinations touristiques offrent tous les avantages. Le marché immobilier à la Seyne-sur-Mer en est une bonne illustration. Vous pouvez ainsi cumuler un double bénéfice : d’une part, proposer votre appartement en bail étudiant durant les 9 mois de l’année universitaire. D’autre part, offrir votre bien à la location saisonnière durant le trimestre estival. Vous jouez ainsi sur tous les tableaux !
Tenez compte de tous ces éléments, car une vacance locative se traduit rapidement par une baisse de la rentabilité de votre investissement. Pour reprendre l’exemple ci-dessus, une vacance de 3 mois seulement impacte fortement le ratio net : ((550 x 9) / 70 000) x 100), soit 7,07 %. Soit plus de 2 points de rendement en moins ! En résumé, intéressez-vous à deux types de marché pour réaliser un investissement locatif. Soit les grandes métropoles qui attirent des investisseurs internationaux. Soit des villes moyennes qui jouissent d’un environnement agréable et qui sont un pôle d’attractivité pour le tourisme.
Tout investisseur se fixe sur la rentabilité de son placement pour se décider. C’est logique et c’est effectivement un bon indicateur dans la prise de décision. Mais il n’est pas le seul en ce qui concerne un actif immobilier. L’un des avantages de cet investissement est de pouvoir bénéficier d’un crédit à taux bas, couvert par les revenus locatifs. D’autant qu’il existe des dispositifs de défiscalisation permettant de réduire considérablement l’imposition foncière. Mais arrivé au terme des échéances, il devient plus rémunérateur de vendre votre bien et d’en acheter un autre. Prenez conseil auprès de votre agent immobilier pour déterminer quelle ville correspond le mieux à votre profil d’investisseur. En fonction de votre budget et vos perspectives à long terme, le professionnel de l’immobilier, vous oriente vers le marché le plus adéquat.
